堪称“史诗级”！北上广深集体跌回8年前仍不见止跌迹象

　　见诸报端的报道，大多说中国房价已经正式跌回到2016年的价格了，价格跌回去了，资产也相应出现巨幅缩水。同时，伴随价格下降而来的成交价也出现了断崖式的下跌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　从2021年至今，房地产市场已出现了连续三年的阴跌行情。这个三年，在中国商品房市场建立以来，是创造历史的三年。这个三年，房价出现了最长、最深的一次回调，用“史诗级回调”来形容一点都不为过。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　更重要的是，伴随价格下调而来的，是国人信心尽失。现在几乎没人知道房价还会不会继续跌，底到底在哪？所以，越来越多的人持币观望，甚至报定了只租不买的念头，保证现金流。‍‍‍‍

　　但在近日，央行发声说房租将会稳步上涨。大家回头可以去看看，因为这不是我们今天要讨论的核心主题。‍‍

　　至于这个回答，网上有很多数据，不同的统计方式最终都导致结果不同。不同的城市结果也不同。即使是同一座城市，价格差距也非常大。‍‍‍‍‍‍

　　我们今天先讨论讨论北上广深，这四座中国超一线城市的情况。我选取的是中原的价格指数，是目前市场比较认可的一个数据。‍‍‍‍‍‍‍‍

　　话不多说，我先上结论，中国房价已经普遍跌回到2016—2017年之间的行情上了。‍‍

　　深圳作为中国的经济特区，是一切皆有可能的地方。在房市，深圳也一直都是风向标式的存在，每一轮上涨和下跌，深圳几乎都是领跑全国。

　　我们把时间线拉长看，深圳的涨幅在四大一线城市当中是最猛的，也是最早见顶的。在2021年2月，深圳二手房的成交均价超过了每平米8万元。

　　从最高点到现在，深圳的房价跌幅在37.3%左右，也是四大一线月，深圳最新二手房成交价为每平米5.9万元，跌到了2016年8月份左右的价格。‍‍‍

　　在2016年，深圳二手房成交均价是每平米5.4万元，这一年深圳二手房成交均价最高冲到每平米6万元的价格。所以，基本跌回2016年的说法，没有什么问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　好处是，深圳的二手房在中原价格指数上出现了横杠，表示已然浮现了止跌的迹象。‍‍‍

　　如果在接下来三四个月，深圳仍然出现横杠情况，那便足以说明深圳房价见底的事实。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　广州一般都是跟随深圳的后尘，相对来说要慢一步。广州这一轮的涨势其实不算弱，涨幅其实仅次于深圳。‍‍‍

　　广州房价最高点出现在2022年初，彼时广州二手房均价到了每平米3.7万元。

　　2023年，广州的二手房其实并没跌多少。直到今年，广州的二手房才出现了猛烈的下跌行情。尤其是最近几个月，广州不断推出新政，取消限售、买房送户口后，包括一大堆网红盘等，都是跌破底价亏本在卖了。

　　在5月28日广州新政后，广州二手房新增挂牌超过了2万套，总挂牌房源已超越了15万套，创下了历史新高。

　　值得一说的是，连市中心的一些豪宅，比如珠江帝景最高的时候卖到每平米10万元的高价，今年的成交价已经回调到了6字头。珠江新城的中海花城湾，价格也从最高的每平21万元，跌到了现在每平米13万多元，跌幅超过35%。‍‍‍‍‍‍‍

　　整体来看，广州的二手房整体跌幅不到30%，差不多回到了2017年下半年的价格。但目前广州还没有止跌的迹象，到明年上半年看广州能不能止跌。我们也持续关注这个情况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　和深圳、广州相比，北京、上海的涨幅没那么猛，自然跌幅也不会比广州、深圳猛。根本原因其实大家也清楚，北京和上海的调控措施比较严格，炒房门槛高，把很多投资者给拒之门外了。

　　上海的房价其实在2017年就涨到了阶段性的高点，随后开启了一轮缓慢地下跌。在2020年疫情开始后，上海的房价才开始疯涨，2021年和2022年，上海的楼市一直“水深火热”。直到2023年，上海的房价才出现了回调的迹象。‍‍‍‍

　　要知道，这时候房价出现回调的房源，都是以价换量的“老破小”。2024年8月，上海二手房屋成交均价不到每平米5.8万元。中原的多个方面数据显示，上一回这个价位是2016年10月。

　　上海的情况其实还有些特殊，比如有回调特别猛的，嘉定新城等郊区盘、“老破小”学区房等都跌到了2016年，甚至还得往前。但市中心的次新楼盘，比如绿城玉兰花园等，位置好、品质新、学区强，所以并没怎么跌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　因为一些特殊原因，北京的房价上涨其实是从2021年开始的，这时候深圳已经涨到顶了，这个就是差距。北京涨到顶其实也就是2023年的8、9月份，到10月突然间行情急转直下。‍‍‍‍‍‍

　　到2024年7月，北京最新二手房成交价是每平米5.4万元，之前的文章里我们也提到，一年时间北京二手房成交价每平米下跌了1万元。‍‍‍

　　中原的多个方面数据显示，北京这不到一年的时间，跌幅已超越了25%，基本回到2016年7月的水平了。‍‍‍‍‍‍‍

　　其实，记得当年情况的购房者肯定知道，2016年也是北京楼市涨幅最猛的一年。那一年，北京房价从4字头涨到了5字头，价格6字开头的更是数不胜数了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　但现在那种猛涨大概率不会再出现了。到目前多重因素影响下，反倒是一些房源跌幅让人大开眼界了。比如，最近8月朝阳区太阳公元一套两居室以总价975万元成交了，折算下来单价跌破了每平米11万元，相同户型的房源在2023年7、8月的时候成交价还在1332万元，折算下来的单价接近每平米15万元。

　　在中国，四大一线城市的楼市最具代表性，因为这四座一线城市，聚集了中国最具购买力的人群，接近1亿人的规模，也是无出其右。整体看，四座一线年左右的水平。‍‍‍

　　这个跌幅，其实已经把当年“棚改”货币化，涨价去库存的涨幅都给消化完了。遥想当年，从海南到哈尔滨，从新疆到厦门，基本上全国就没有不涨的地方。如今，这个涨幅终于回落，又回到最初的起点。‍‍‍‍‍‍‍

　　值得注意的是，像北上广深这样的一线城市回到了起点。其他城市的跌幅更猛，城市级别越低跌幅越猛。很多城市的房价虽然跌到了2015年甚至更往前，但因为人口减少没有接盘侠，事实上价格只是个数字，都没人来买了。

　　作为普罗大众的一分子，人的一生总是离不开房子。买房、卖房，何时买，何时卖，买怎样的房子，都是一门大学问。尤其现在这样的行情下，更要擦亮眼睛了。

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